資產(chǎn)評估復(fù)習(xí)指導(dǎo)－成本法_跨考網(wǎng)

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　　一、成本法的基本含義

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：

　　資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值

　　1.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。

　　(1)資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

　?、購?fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。

　　(2)資產(chǎn)的實體性貶值。資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價值損失。

　　(3)資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營成本的超支額。

　　(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。

　　2.重置成本的具體估測方法

　　(1)重置核算法。重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和白建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程，購買的結(jié)果一般是資產(chǎn)的購置價，如果被評估資產(chǎn)屬于不需要運輸、安裝的資產(chǎn)，購置價就是資產(chǎn)的重置成本。如果被評估資產(chǎn)屬于需要運輸，安裝的資產(chǎn)，資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價格、運雜費、安裝調(diào)試費以及其他必要費用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費用累加起來，便可計算出資產(chǎn)的重置成本。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金成本和升發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置成本。

　　注意要包括開發(fā)者的合理收益。

　　(2)價格指數(shù)法。價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被評估資產(chǎn)的歷史成本(賬面價值)調(diào)整為重置成本的一種方法。

　　重置核算法和價格指數(shù)法的區(qū)別見教材P63，注意理解。

　　(3)功能價值類比法。功能價值類比法是指利用某些資產(chǎn)的功能(生產(chǎn)能力)的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關(guān)系估測評估對象價格或重置成本的技術(shù)方法(該方法亦稱之為類比估價法——指數(shù)估價法)。當(dāng)資產(chǎn)的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時，人們習(xí)慣把線性關(guān)系下的功能價值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法，而把非線性關(guān)系條件下的功能價值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

　　①生產(chǎn)能力比例法。生產(chǎn)能力比例法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

　?、谝?guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的牛產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時，其成本卻不一定大l倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：

　　被評估資產(chǎn)的重置成本/參照物資產(chǎn)的重置成本=(被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量)X

　　推導(dǎo)可得：被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×(被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量)X

　　公式中的X被稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，通常是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)。

　　關(guān)于具體評估方法及其數(shù)學(xué)歸納式可參考輔導(dǎo)教材P63。

　　3.各種貶值的估測方法

　　(1)實體性貶值估測方法。

　?、儆^察法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的實體性貶值率或成新率，從而估算文體性貶值。

　　②使用年限法(或稱年限法)。使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率(程度)，進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。

　　注意：使用年限法所顯示的評估技術(shù)思路是一種應(yīng)用較為廣泛評估技術(shù)，在資產(chǎn)評估實際工作中，評估人員還可以利用資產(chǎn)的工作量、行駛里程等指標(biāo)，利用使用年限法的技術(shù)思路測算資產(chǎn)的實體性貶值。

　　注意：實際已使用年限與名義使用年限的區(qū)別。教材P65。

　?、坌迯?fù)費用法。這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法，所謂修復(fù)費用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀念，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費用。

　　(2)功能性貶值估測方法。

　?、俪~運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

　　第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。

　　第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是存稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

　　第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

　　第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計算公式為：

　　被評估資產(chǎn)功能性貶值額=∑(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折舊系數(shù))

　　②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

　　功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

　　(3)經(jīng)濟性貶值估測方法。

　?、匍g接計算法：

　　經(jīng)濟性貶值率=【1-(資產(chǎn)預(yù)計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設(shè)計生產(chǎn)能力)x】×%

　　式中，X為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0。6-0。7之間。

　　經(jīng)濟性貶值額的計算應(yīng)以評估對象的重置成本為基數(shù)，按確定的經(jīng)濟性貶值率估測。

　?、谥苯佑嬎惴ǎ?/p>

　　經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×(1-所得稅稅率)×(P/A，r，n)

　　式中，(P/A，r，n)為年金現(xiàn)值系數(shù)。